Секьюритизация ипотечных кредитов — описание и особенности. Что такое секьюритизация в ипотеке Схема секьюритизации ипотечных кредитов

Ипотечное кредитование является одним из самых рискованных видов банковской деятельности – ведь огромные средства выдаются на значительный срок. Потому секьюритизация ипотечных кредитов начинает приобретать все большую популярность у российских финансовых учреждений.

Секьюритизация ипотечных кредитов – небольшое пояснение

Сам термин «секьюритизация» увидел свет в 1977 году в США с легкой руки крупного воротилы с Уолл Стрит — Льюиса Раниери – главы ипотечного управления Саломон Бразерс.

Данное выражение обозначает процесс создания ценных бумаг с покрытием ипотечными закладными, выкупленными у банка. Сейчас мы попробуем простым языком объяснить данную схему. Начнем же с мотивации первичного ее звена – банков-кредиторов.

1. Итак, банки выдают ипотечные кредиты. Но держать на собственном балансе столько закладных банку невыгодно. Поэтому он формирует из них некий пул с более-менее соответствующими друг другу по срочности, процентным ставкам, рискам и ликвидности закладными и продает эти активы специальной инвестиционной компании (SPV), оставляя себе обслуживание выданных кредитов.
2. SPV или организация-накопитель держим активы по ипотечным займам на своем балансе и эмитирует выпуск ценных бумаг под них.
3. Ипотечный (платежный) агент проводит работы с этими ценными бумагами – занимается их эмиссией и траншированием.
4. Инвесторы выкупают эти ценные бумаги.

Также в секьюритизации ипотечных кредитов могут задействоваться следующие лица:

• Резервный сервисный агент – подменит банк — первичного кредитора, в случае его неспособности и дальше обслуживать выданные ипотечные займы.
• Гарант – это кредитная поддержка всей операции (как правило, гарантами становятся крупные банки или страховщики).
• Андеррайтер – оценивает и поддерживает стоимость выпущенных ценных бумаг, помогает структурировать всю сделку.
• Консалтинговые агентства – консультируют по возникающим вопросам всех участников данной операции.
• Рейтинговые бюро – присваивают рейтинг выпущенным ценным бумагам.

Секьюритизация ипотечных кредитов – российский опыт

Участники рынка отмечают следующие сложности и особенности секьютеризации ипотечных займов в РФ:

• Отсутствие четкого и «обкатанного» правоприменительной практикой законодательства в этой части;
• Неумение и нежелание крупных российских и западных игроков участвовать в данных схемах;
• Достаточно высокие риски по ипотечным займам, связанные с нестабильностью экономики страны и политической коньюктурой.

На сегодняшний день крупнейшей российской SPV – организацией-накопителем является созданное еще в 1997 году АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования), которое выкупает пулы ипотечных закладных у крупных и надежных российских банков.

Что касается пользы секьюритизации ипотечных кредитов для нас, простых смертных, то она заключает в распределении рисков банков и их стимулировании к более активной и лояльной выдаче таких займов.

Секьюритизация активов (Asset Securitization) — способ трансформации долговых обязательств банка в ликвидные инструменты рынка капиталов путем выпуска , обеспеченных пулом однородных активов. Секьюритизация активов является внебалансовым источником формирования финансовых . Иногда секьюритизацию активов называют обеспечением активов или формой финансирования путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими .

Суть секьюритизации активов заключается в том, что определенную часть доходных активов (ипотечных или потребительских займов, автокредитов, лизинговых активов, коммерческой недвижимости, объектов залога и т.п.) банк выводит за свой баланс и осуществляет их рефинансирование путем эмиссии , которые реализует на открытом рынке. Такие ценные бумаги, обеспеченные пулом активов, называют ценными бумагами, обеспеченными активами (Asset Backed Securities — ABS). При совершении сделки секьюритизации активов права требования, которые являются объектами секьюритизации, должны быть однородными.

Приобретение инвесторами ценных бумаг дает им право на получение дохода в виде фиксированного процента, источником которого являются проценты и основная сумма платежей по секьюритизированным активам (из денежных потоков активов пула).

Целью секьюритизации активов является перераспределение рисков путем трансформации активов банка в ценные бумаги на основе рефинансирования. активов банка может осуществляться либо путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами (Asset-Backed Securities — ABS), или путем получения (Asset-Backed Loan).

При секьюритизации активов финансовые активы списываются с баланса банка, отделяются от другого имущества и передаются специально созданному финансовому посреднику — учреждению особого назначения (Special Purpose Vehicle — SPV), а затем рефинансируются на денежном рынке или рынке капитала. Целью создания и деятельности SPV является отделение активов, подлежащих секьюритизации, от , и, соответственно, снижение его рисков. В Украине при осуществлении «классической» секьюритизации ипотечных кредитов функции SPV выполняет Государственное ипотечное учреждение (ГИУ), созданное в 2004 г.

В зависимости от эмитента ценных бумаг секьюритизацию активов разделяют на «классическую» и «синтетическую», а в зависимости от уровня — на первичную и вторичную. При «классической» (внебалансовой) секьюритизации активов эмитентом ценных бумаг является SPV, которой оригинатор (кредитор по денежному обязательству) продает право требования и таким образом списывает активы со своего баланса (выводит с баланса).

«Классическая» секьюритизация основана на принципе «true sale» — «окончательная» или «безвозвратная продажа». В Законе Украины «Об ипотечных облигациях» определено, что ипотечные активы, приобретенные ГИУ, считаются приобретенными в безотзывном порядке, то есть без права их замены, обратного выкупа или передачи.

При «синтетической» секьюритизации активов эмитентом является банк-оригинатор, который сформировал портфель соответствующих активов и самостоятельно от своего имени выпускает долговые ценные бумаги, обеспеченные правами требования к этому портфелю активов. В отличие от «классической», в рамках «синтетической» секьюритизации активов продается не пул активов, а определенный риск, связанный с пулом активов. Пул активов остается в собственности оригинатора. Выплата дивидендов владельцам секьюритизированных ценных бумаг (инвесторам) осуществляется за счет денежных средств, поступающих банку от заемщиков, и других источников (прибыль оригинатора, заемные средства и т.п.). Примером «синтетической» секьюритизации активов является выпуск в 2007 г. «Укргазбанком» обычных ипотечных облигаций на сумму 50 млн. грн. Преимуществом такого типа секьюритизации является относительная простота и незначительные затраты по сравнению с «классической» секьюритизацией. Вместе с тем, эмитент несет риск досрочного погашения заемщиками ипотечного кредита и .

Метод секьюритизации активов впервые был применен в США в 1970 г. Государственной национальной ипотечной ассоциацией (Government National Mortgage Association — Ginnie Mae) при разработке концепции передачи ценных бумаг, обеспеченных ипотечными закладными, и программы обеспечения своевременной уплаты процентов и выплаты основной суммы долга на определенный набор стандартизированных объектов залога. Эта программа предусматривала сбор финансовыми институтами (банками и ссудо-сберегательными ассоциациями) определенного пакета закладных, гарантированных GNMA, и продажу этого пакета третьей стороне — . Когда эмитенты залоговых осуществляли платежи по ним финансовому институту, тот переводил их владельцу гарантии, пересылая чек на общую сумму всех платежей. Поскольку гарантом по платежам была GNMA, переданные ценные бумаги имели низкий уровень риска невыполнения обязательств.

Секьюритизация активов на основе залоговых и ипотечных кредитов со временем получила широкое распространение. С середины 1980-х гг. в США началась секьюритизация активов на основе автокредитов, дебиторской задолженности по кредитным картам, коммерческих и компьютерных лизингов и тому подобное.

Наибольшее распространение секьюритизация активов приобрела в США. До последнего времени рынок секьюритизации активов развивался высокими темпами. В США объемы обращения ABS превысили 3 трлн. долл. Наибольший интерес секьюритизация активов имеет для банков, которые обладают значительными портфелями однородных кредитов, для лизинговых компаний, фондов недвижимости и девелоперов.

По состоянию на 01.01.2011 г. в Украине было совершено 4 сделки секьюритизации финансовых активов. «ПриватБанк» совершил трансграничную секьюритизацию по законодательству Великобритании, а «Укргазбанк», Государственное ипотечное учреждение и «Ощадбанк» выпустили обычные ипотечные облигации в соответствии с Законом Украины «Об ипотечных облигациях».

Финансовый кризис 2008-2009 гг. показал, что значительная часть выпущенных секьюритизированных ценных бумаг, особенно вторичной секьюритизации, имела значительные риски, которые были переданы другим участникам рынка, что способствовало усилению кризиса. Стремясь защитить себя, банки прибегали к еще большим заимствованиям с целью дальнейшей секьюритизации. Например, американский инвестиционный банк Lehman Brothers покупал ипотечные кредиты с целью секьюритизации и последующей их продажи. Со временем отдельные банки начали покупать эти самые ценные бумаги на рынке у других банков. Впоследствии, из-за ухудшения качества секьюритизации активов, замедлилось или вовсе прекратилось поступление платежей к инвесторам, что подорвало доверие к данному виду финансовых продуктов и привело к снижению их рыночной стоимости и, как следствие, — к убыткам инвесторов. В 2008 г. Lehman Brothers обанкротился.

Следующий шаг в процессе ипотечного кредитования заключается в том, что инициаторы ипотеки продают свои индивидуальные кредиты на приобретение жилья ипотечным секьюритизаторам, получающим возможность объединять их в форме, позволяющей инвесторам помещать эти пакеты в свои портфели. Затем часто делается еще один шаг: ценные бумаги, обеспеченные жилищной ипотекой (RM BS), в свою очередь, передаются в доверительное управление, что позволяет осуществить эмиссию облигаций, обеспеченных долговыми обязательствами (collateralized debt obligations, CDO), основывающихся на ипотечном кредитном пуле. Массив CDO подразделяется на части (транши) в соответствии с воспринимаемой способностью выплаты долга держателями базисных ипотечных кредитов; в случае отказа от исполнения обязательств по части из этих ипотечных кредитов первым оплачивается старший транш, за ним второй, третий и т.д. Транши с разными уровнями риска и, соответственно, разной стоимостью создаются для привлечения разных типов инвесторов. Последний из траншей - остаточный, или на принятом в отрасли жаргоне «токсичные отходы»,-наиболее рискованный, он выплачивается только в том случае, если по нескольким из базисных ипотечных кредитов объявлен дефолт. Его держатели вообще не получают дохода. Все эти транши, за исключением последнего (токсичных отходов), который остается у секьюритизатора, продаются инвесторам. Было бы логично предположить, что вероятность отказа от исполнения обязательств по первому (старшему) траншу невелика. И поэтому до начала финансового кризиса агентства, специализировавшиеся на составлении рейтингов ценных бумаг, не задумываясь, присваивали этим траншам наивысшие оценки ААА. Следовательно, их без труда можно было продать конечным инвесторам. После краха ценных бумаг, обеспеченных субстандартными ипотечными кредитами, который вызвал «эффект домино» по всему миру, к секьюритизации как таковой стали относиться с большим подозрением. В механизме, разработанном в начале зооо-х гг., произошел какой-то сбой. В конечном итоге многие из оцениваемых на AAA облигаций, обеспеченных долговыми обязательствами (CDO), потеряли значительную часть первоначальной стоимости. Рейтинговые агентства, подобно многим преподавателям, не жалеющим своим ученикам оценок А, стали слишком самодовольными и присваивали слишком много высших рейтингов. Фальшивыми оказались не только рейтинги, но и вся основывавшаяся на них система. Однако мало кому известно, что даже в период кризиса и система подразделения ценных бумаг на транши, и рейтинговая система функционировали достаточно хорошо. Недавно закончившая аспирантуру Йеля Сан Янг Парк (сотрудница Корейского высшего института науки и техники), основываясь на данных проведенного ею исследования, пришла к выводу, что, вопреки сложившемуся представлению, на 2011 г. убытки, вызванные дефолтом по базисным ипотечным кредитам, принесла очень небольшая часть (0,17%) основной суммы американских траншей субстандартных ценных бумаг, обеспеченных жилищной ипотекой, эмитированных в 2004-2007 гг. и получивших рейтинг AAA55. Новости, в которых сообщалось, что владельцы некоторых субстандартных ценных бумаг с рейтингом AAA понесли серьезные убытки, вызванные дефолтом, а также о значительных убытках, связанных с траншами с низкими рейтингами и о существенном снижении рыночных цен, привели к тому, что у людей сложилось ложное впечатление относительно несостоятельности транше- вой системы в целом56. Ипотечная секьюритизация была изобретена американским государством. Впервые ипотечные бумаги были эмитированы предприятиями, пользующимися государственным финансированием (government-sponsored enterprise- GSE): Федеральной корпорацией жилищного ипотечного кредитования (Federal Home Loan Mortgage Corporation или FreddieMac) в 1971 г. и Федеральной национальной ипотечной ассоциацией (Federal National Mortgage Association или FannieMae) в 1981 г.57 Поначалу казалось, что все шло хорошо. Тем не менее в 1980- 2007 гг. годовые темпы роста ипотечных кредитных рисков Freddie Мае и Fannie Мае составляли i6%58. Впоследствии оба эти предприятия обанкротились, и в 2008 г. после краха цен на жилье, когда имущество стало переходить залогодержателям и разразился финансовый кризис, они перешли под внешнее управление государства. Ни Freddie Mac, ни Fannie Мае, как предприятия с государственным участием, не допускали и мысли о возможности столь значительного снижения цен на жилую недвижимость, а значит, у них отсутствовали и планы действий в изменившейся обстановке. Наряду с так называемыми системообразующими частными фирмами, Freddie Mac и Fannie Мае были «слишком крупными, для того чтобы рухнуть». Государство не имело права допустить их краха, так как это могло отрицательно отразиться на состоянии экономики в целом; было очевидно, что правительство США неизбежно придет на выручку, используя деньги налогоплательщиков. Следует отметить и отсутствие должного надзора над деятельностью Федеральной корпорации жилищного ипотечного кредита и Федеральной национальной ипотечной ассоциации, выразившееся в предоставлении возможности агрессивного использования преимуществ, основывавшихся на неявных государственных гарантиях5. Почему система пришла к ужасному краху? Он стал результатом комбинированного воздействия целого ряда факторов. Первым и основным было едва ли не всеобщее допущение о невозможности падения цен на жилье. Если вы разделяете это убеждение, вы с неизбежностью придете к заключению о том, что ипотечные ценные бумаги являются в высокой степени безопасной инвестицией: если кто-либо откажется от погашения ипотеки, кредитор просто обращает взыскание на недвижимость и продает жилой дом для того, чтобы вернуть непогашенный остаток. В действительности же в большинстве случаев кредитору не приходилось даже заниматься обращением взыскания, так как домовладелец, утративший возможность обслуживать ипотеку и слегка «подталкиваемый» кредитором, сам выставлял дом на торги, избегая судебного иска. В течение нескольких лет, предшествовавших финансовому кризису, я часто задавался вопросом: почему так много людей уверены в том, что цены на жилые дома не подвержены падению? С моей точки зрения, невиданный прежде быстрый подъем цен в этой сфере в 1997-2006 гг. означал надувание жилищного «мыльного пузыря», который мог в любой момент лопнуть, после чего неизбежно должно было произойти резкое падение цен. Создавалось впечатление, что участники ипотечной отрасли не допускали возможности подобного развития событий. Я спрашивал некоторых из них, почему они уверены в одностороннем движении цен вверх? Иногда мне отвечали, что начиная с Великой депрессии цены на жилую недвижимость только росли. Ho депрессия была слишком давно и больше не играла никакой роли. Излишне вспоминать, что мои собеседники ошибались. В те дни меня мучила еще одна загадка: в чем состояла причина резкого повышения роли рынка ценных бумаг, обеспеченных жилищной ипотекой (RMBS), если до начала 1970-х гг. люди вообще не испытывали потребности в нем? Мы знаем, что секьюритизаторы создавали новые инвестиционные инструменты на основе ипотечных кредитов. И здесь возникает вопрос: в чем заключается разница между инвестициями в ценные бумаги, обеспеченные жилищной ипотекой, и вложениями в акции банков, предоставивших эти ипотечные кредиты, как это происходило до того, как Freddie Mac и Fannie Мае начали эмитировать первые? В большинстве стран мира секьюритизация никогда не пользовалась особой популярностью. В США она набрала силу благодаря мощному импульсу, который придала ей государственная поддержка. В отсутствие субсидий, эффективно предоставляемых правительством США через Freddie Mac и Fannie Мае, в остальных странах мира ипотечная секьюритизация практически не использовалась59. Перед кризисом 2007 г. специалисты по теории финансов считали ипотечную секьюритизацию очевидной инновацией. Говоря абстрактно, секьюритизированная ипотека представляет собой способ решения проблем информационной асимметрии, и в частности «проблемы лимонов»60. Она заключается в неприятии многими людьми любых покупок на рынке уже использовавшихся товаров, например подержанных автомобилей. Теоретическое объяснение этой проблемы было предложено Джорджем Акерлофом. Потенциальные покупатели исходят из того, что не имеют возможности оценить наличие дефектов в заинтересовавшем их товаре и рискуют остаться с некачественной вещью, барахлом. Продавцу известно качество отдельного взятого товара, а покупателю-нет (по крайней мере, если он не прибегает к дорогостоящим усилиям, чтобы узнать о наличии дефектов)61. Вкратце, в соответствии с теорией Дж. Акерлофа, если вы считаете, что продавец намеревается сбыть вам товар низкого качества, вы не готовы заплатить за него больше самой низкой цены. В результате продавец даже не пытается предложить хорошие вещи, и рынок становится сосредоточением товаров низкого качества. Вот почему люди стремятся оставить в семье хорошие, с их точки зрения, подержанные автомобили, предлагая соответствующему рынку исключительно «лимоны»62. Вследствие этого формируется плохо функционирующий рынок. В опубликованной задолго до наступления кризиса статье «Секьюритизация: дешевый заменитель сахара для лимонов» Клэр Хилл убедительно показала, что важнейшим основанием секьюритизации и функционирования рынка облигаций, обеспеченных долговыми обязательствами (CDO), является их способность помочь решить «проблему лимонов»10. Консолидирование ипотечных кредитов в ценные бумаги, которые оцениваются независимыми рейтинговыми агентствами, и разделение ценных бумаг компании на транши, позволяющие специализированным оценщикам выполнять свою работу, эффективно снижает риск инвесторов, заключающийся в том, что их портфели могут оказаться полными «лимонов». Они должны иметь возможность доверять старшим траншам CDO больше, чем любому пакету ипотечных кредитов или любой акции института, специализирующегося на ипотечном кредитовании (представляющего собой сложную, трудную для понимания структуру). Хилл предложила теоретическое обоснование того, чем хороша была идея разделения секьюритизированной ипотечной задолженности на транши. На практике она оказалась не столь великолепной. Ho основная причина сбоя в механизме заключалась в ошибочном допущении, из которого исходили все (включая рейтинговые агентства), что цены на жилую недвижимость никогда не снижаются. Реальная проблема заключалась в этом, а логика теории Клэр Хилл была безупречной. Вот она, вечная беда финансов. Мы можем создавать прекрасные модели и теории предоставления финансовых продуктов, но из-за человеческих слабостей мы всегда остаемся уязвимыми перед «мыльными пузырями», которые неизбежно «лопаются». Широкое распространение ипотечной секьюритизации в США отчасти было обусловлено регулятивным арбитражированием, когда деловые предприятия стремились во всем угодить регуляторам, а бюрократы не задумывались о последствиях вводимых ими правил. Следствием достижения в 1988 г. соглашения «Базель I», в котором впервые были установлены важней шие стандарты регулирования деятельности международных банков, стало предъявление к ним требований к достаточности капитала, увязанных с формулой расчета взвешенных по уровню кредитного риска активов. Банки должны иметь больше капитала и ограничивать кредитование в случаях, когда их инвестиции включали в себя относительно рискованные активы; при этом уровень риска оценивался по упомянутой выше формуле. При этом регуляторы допускают исполнение ловкого трюка: банк, инициирующий ипотечные кредиты (имеющие высокий вес с точки зрения риска и значительно увеличивающие его взвешенные по риску активы), имеет возможность консолидировать их в ценные бумаги и продавать в обмен на любой другой актив - даже на большие по объему ипотечные кредиты. Продажа долговых обязательств освобождает банк от требований к достаточности капитала и позволяет эмитировать еще больше ипотечных ценных бумаг. В соответствии с американским законодательством, банк может пойти еще дальше и приобрести высокорейтинговые ценные бумаги, обеспеченные жилищной ипотекой (RMBS), исходя из того, что они почти безрисковые. В итоге может оказаться, что банк, в сущности, становится держателем тех же самых долговых обязательств, с которых начинался процесс, но используемая регулятором формула определяет происшедшее изменение как значимое. И поэтому осуществляющие эту стратегию банки пользуются большей свободой в осуществлении кредитной политики63. Стремление банков к созданию ценных бумаг, обеспеченных жилищной ипотекой (RMBS), отчасти было обусловлено тем, что они позволяли избежать контроля над капиталом. В 2001 г. Федеральная корпорация по страхованию вкладов, Федеральная резервная система (как контролер денежного обращения) и Управление надзора за сберегательными учреждениями объявили о введении нового регулятивного требования (получившего название «правила регресса»), в соответствии с которым банки специально поощрялись к тому, чтобы держать секьюритизированные ипотечные долговые обязательства, а не собственно ипотечные долговые обязательства. Для исчисления показателя взвешенного по риску капитала, используемого для определения требований к капиталу банков, любым секьюритизированным ипотечным долговым обязательствам с рейтингами AAA или AA присваивался вес риска на уровне 20%, в то время как ипотечным долговым обязательствам обычно присваивался вес риска на уровне 50%. Рассмотрим, что это означает, например, для двух банков, предоставляющих большую часть займов в форме ипотечных кредитов. Предположим, банки практически идентичны и объем их кредитных портфелей, учитывая текущий капитал, в точности таков, чтобы соответствовать требованиям регуляторов. Допустим, что каждый из банков выпускает на основе части своих ипотечных долговых обязательств ценные бумаги с рейтингом ААА, а затем они производят обмен этими пакетами друг с другом. Вам может показаться, что никаких существенных изменений в положении банков не произошло. Ho это не так. Поскольку требования к банковскому капиталу основываются на оценке взвешенных по риску активов, а ценные бумаги относятся к классу активов, отличному от того, к которому принадлежали изначальные ипотечные долговые обязательства, происходит ослабление регулятивных рамок и банки получают возможность увеличить объем кредитования клиентов. Вы спросите, возможно ли, чтобы регуляторы были настолько глупы и не видели возможных катастрофических последствий этой практики? Нет, там работают далеко не дураки. Ho регуляторы действовали исходя из допущения о надежности рейтинговых агентств - допущения на основе ощущения, что исследование данного вопроса находилось вне сферы компетенции регуляторов, поскольку они никак не воздействуют на деятельность этих агентств. Следует упомянуть и о политических ограничениях, так как регуляторы следовали правилам, которые должны были быть согласованы на национальном уровне, но в конечном счете основывались на международных соглашениях. В общем, проблема заключалась отнюдь не в недомыслии; скорее всего, она была связана с разграничением обязанностей и координацией усилий различных групп людей. Нельзя сказать, что все так уж плохо: в будущем необходимо исправить многие детали процесса ипотечного кредитования и усовершенствовать участвующие в нем институты. В принципе, если бы агентства предоставляли точные рейтинги ценных бумаг, обеспеченных жилищной ипотекой (RMBS), если бы была принята во внимание возможность краха цен на жилье и если бы регуляторы не предоставляли никаких особых преимуществ держателям этих ценных бумаг, то система в целом могла бы функционировать и дальше. Кризис обнажил недостатки процесса секьюритизации, а теперь они будут исправлены. Общественные выгоды секьюритизации ипотечных долговых обязательств не столь заметны, так как они принимают форму более низких процентов по кредиту для домовладельцев. В то же время люди не имеют четкого представления о том, какой могла бы быть величина этих процентов в отсутствие выгод от секьюритизации. Более того, они даже не задумываются о том, что могли бы вообще лишиться крыши над головой, что во многом благодаря секьюритизации они пользуются ценными для них вещами (например, возможностью жить в собственном доме со времени рождения детей). Несмотря на то что инновационные ипотечные продукты, к сожалению, прямо ассоциируются с финансовым кризисом, нам важно поощрять поток финансовых инноваций, создавать новые и совершенствовать уже имеющиеся ипотечные институты. У творческих личностей, занятых в ипотечных финансах, впереди мно го, очень много работы, связанной с необходимостью улучшения сделок, заключаемых сторонами ипотечных контрактов. Предварительная разработка последних позволит сделать их более гибкими в интересах домовладельцев64. Следует упомянуть и о возможности ипотечных финансовых инноваций других типов, таких как соглашения об общей долевой собственности, подобные долевым правам собственности на жилую недвижимость, предложенные Джоном О’Брайеном (они позволяют домовладельцам продавать права собственности на нее), или партнерства рынка жилой недвижимости, пропагандируемые Эндрю Каплиным и его коллегами (возможность приобретения жилых домов в партнерстве с институтами)65. Трудности, с которыми пришлось столкнуться во время финансового кризиса ипотечным кредиторам, служат предостережением, что в будущем мы можем оказаться в еще более непростой ситуации. Ho инициаторы ипотеки и секьюритизаторы сохранят свою работу (хотя, возможно, их функции претерпят некоторые изменения), так как они помогают людям успешно решать базисную экономическую проблему. В следующий раз мы добьемся большего успеха, поскольку уже не верим в непоколебимость цен на жилье. Процесс обучения на финансовых рынках оказался весьма болезненным, но его конечным результатом будут лучшие финансовые институты.

Ипотечная секьюритизация фактически означает процедуру рефинансирования ипотечного . Если формат сотрудничества перестает устраивать заемщика или кредитора, на сцену выходит третья сторона. Как правило, речь идет о покупке кредитных обязательств на выгодных всем условиях. Банк, выдавший ипотечный заемщику, имеет право перепродать обязательства третьей стороне. Новый участник процесса закладывает свой интерес в сделку и берет на себя кредитные риски. Чтобы процесс передачи прав состоялся, инициируют выпуск ипотечных ценных бумаг. Эти документы выступают в роли предмета сделки.

Рынок секьюритизации

Рынок секьюритизации в РФ появился в 2004 году. Первую сделку провели по инициативе ОАО «Газпром». Выпущенные ценные бумаги подтверждали права на обязательства по будущим экспортным поступлениям голубого топлива. Сумма сделки составила 1,25 млрд долларов. В 2005 году на рынке России зафиксированы еще 2 сделки по секьюритизации. В 2006 году таких сделок было уже 8 и так далее. На текущий момент секьюритизация в РФ развивается достаточно активно. Рефинансирование розничных кредитов – один из наиболее распространенных продуктов. Услуга существенно облегчает жизнь заемщикам и кредиторам.

Сделки секьюритизации

Чтобы сделать ресурсную базу более доступной, российские банки проводят сделки секьюритизации. Речь идет о финансовых учреждениях с рейтингом В или ВВ. При этом по старшим траншам к получению предполагаются рейтинги от ВВВ+ или выше. Такие условия обеспечивают прямую экономическую выгоду от секьюритизации. Слишком высокие транзакционные издержки и небольшие объемы по сделкам секьюритизации в РФ существенно снижают чистый экономический эффект от проведенных операций.

Секьюритизация в России

Бурное развитие рынка секьюритизации в России пришлось на 2006 год. С этого времени количество выпусков ценных бумаг по различным направлениям постоянно растет. Спрос на продукт обусловлен растущей потребностью оригинаторов (выпускают и выдают ипотечные займы) расширять ресурсную базу. Это дает возможность оптимизировать финансирование стремительно растущих активов. Секьюритизация массово проводится в сегменте розничных кредитов коммерческих банков. Таким образом, кредиторам удается восполнить дефицит заемных ресурсов, чтобы еще больше нарастить объемы розничных активов.

Секьюритизация активов

Секьюритизация активов - по-настоящему привлекательный источник финансирования долгосрочного характера для большинства коммерческих банков РФ. К сожалению, несовершенная законодательная база не позволят максимально раскрыть потенциал популярного направления. Секьюритизация внутри РФ проводится с целью сформировать обеспечение по ипотечным активам. Для этого в стране разработана достаточная правовая база. При секьюритизации банковских или потребительских кредитов возможные юридические риски по-прежнему остаются достаточно высокими.

Секьюритизация кредитов

Многие коммерческие банки нуждаются в источниках долгосрочного финансирования. Для этой цели они инициируют секьюритизацию кредитов из ипотечного сегмента. Крупные игроки кредитного рынка способны выпускать необходимые ценные бумаги за счет имеющихся на балансе ресурсов. Такие процессы протекают в рамках программ, разработанных в институтах развития, а также посредством SPV (специальная компания) при поддержке оригинатора. Игроки мелкого и среднего уровня инициируют совместные выпуски или организуют процесс при участии нескольких оригинаторов.

Секьюритизация рисков

Секьюритизация риска заключается в организации процесса передачи риска в зону финансового рынка. При этом владелец риска выпускает ценные бумаги с привязкой к секьюретизируемому риску. Первое размещение ценных бумаг позволяет сформировать резерв, который используется как обеспечение для секьюритизируемого риска.

Широкое распространение получила секьюритизация рисков катастрофического характера. В качестве инструмента используются облигации сроком на 12 месяцев. Доход и номинальная стоимость распределяются между инвесторами в зависимости от того, был ли реализован катастрофический риск.

Секьюритизация ценных бумаг

Слишком активная секьюритизация ценных бумаг стала основной причиной ипотечного кризиса 2008 года в США. В последствии происходящие события привели к серьезным финансовым потрясениям в мировых масштабах.

Так называемые непервоклассные в Штатах оказались простым мыльным пузырем. Недвижимость и автомобили раздавали неплатежеспособным гражданам, которые были не способны выплачивать ежемесячные взносы.

Грамотно организованная секьюритизация ценных бумаг включает профессиональный мониторинг ситуации со стороны регулирующих органов, объективную стоимостную оценку имеющихся ресурсов, а также более жесткие критерии отбора потенциальных заемщиков на начальном этапе.

Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного кредитования

Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного кредитования изобрели в США несколько десятилетий назад. В то время в финансовом и банковском секторе экономики страны произошла настоящая революция. Несмотря на все недостатки, секьюритизацию по-прежнему считают главным импульсом, давшим толчок развитию финансовых рынков на рубеже 20-21 веков. Фактически, механизм сводится к переводу активов в более ликвидный формат. В более узком понимании речь ведется о переводе активов с низким уровнем ликвидности в ценные бумаги. Предмет сделки имеет обеспечение в виде поступлений от исходных активов. Таким образом удается более равномерно распределить риски между инвесторами, гарантом и владельцами активов.

Основные участники процесса секьюритизации и их функции

1. Оригинатор – занимается выдачей и обслуживанием ипотечных кредитов.
2. Специальная инвестиционная компания (SPV). Выкупает активы у банка. Проводит эмиссию ценных бумаг. Держит на балансе активы по ипотечным кредитам.
3. Агент резервного сервиса. Его задействуют, если у банка нет возможности выполнять собственные функции.
4. Гаранты (страховые компании и крупные банки) – обеспечивают кредитную поддержку секьюритизации.
5. Андеррайтер – оценивает выпущенные бумаги, структурирует сделки.
6. Консалтинговые и рейтинговые компании – консультируют и оценивают деятельность участников процесса.
7. Инвесторы – вкладывают средства в ипотечные ценные бумаги.

Секьюритизация кредитного портфеля банка

Секьюритизация кредитного портфеля банка начинается со сбора пула кредитов по инициативе оригинатора. Когда процесс завершен, первичный кредитор продает портфель однородных по определенным признакам кредитов специальной компании (SPV).Special purpose vehicle в свою очередь финансирует приобретение посредством эмиссии облигаций или других ценных бумаг. В качестве обеспечения выступают платежи по кредитам в будущих периодах. В результате у оригинатора появляется капитал, который удалось привлечь через инвесторов фондового рынка. В процессе секьюритизации также принимает участие обслуживающий агент.

Эффективность применения механизма секьюритизации

Эффективность применения механизма секьюритизации в РФ определяется целями и преимуществами самого процесса. Секьюритизация появилась из-за дороговизны заемного капитала. Причина высокой стоимости кредитов – низкий уровень развития фондового рынка и банковского сектора. Благодаря присутствию на рынке ценных бумаг кредитные организации привлекают дополнительные средства на более выгодных условиях. В результате финансовые учреждения как бы убивают двух зайцев одновременно: получают дополнительные средства для развития бизнеса, а также избавляются от активов с низкой ликвидностью.

Ипотечные кредиты являются одним из наиболее долгосрочных видов кредитного продукта. Риск, который сопровождает его, обоюден, как для заемщика, так и для кредитора. Поэтому кредитор применяет определенные страховочные меры.

Секьюритизация ипотечных кредитов стала популярной относительно недавно. Это специальный инструмент, который помогает финансовыми учреждениями снизить собственные риски.

Процесс секьюритизации ипотечных кредитов обусловлен финансированием конкретных активов с помощью выпущенных ценных бумаг. Его объектами также могут выступать те же ипотечные ссуды, автомобильные кредиты, средства за владение лизинговым имуществом.

В 2019 году все более актуальным становится вопрос, что такое секьюритизация ипотечных кредитов. Простыми словами — это продажа долговых обязательств.

Когда банк выдает средства на покупку жилой или коммерческой недвижимости, часто присутствует риск, что заемщик не вернет долг или не полностью его выплатит.

Чтобы свести к минимуму такие риски, финансовые компании выпускают ипотечные ценные бумаги и перепродают инвесторам. Последние нередко покупают их по меньшей стоимости и в будущем получают доход.

Кредитный портфель в большинстве случаев включает пакет долговых обязательств с низкой корреляцией . Это означает, что каждый ипотечный займ не зависит от другого и снижение доходности одного не влияет на прибыль другого займа.

Таким образом, даже если портфель содержит сравнительно рискованные кредиты, общая доходность будет выше, чем реализация всех долгов по отдельности.

При этом цена продажи формируется с учетом различных рисков. На размер прибыли инвестора может повлиять общая экономическая обстановка в стране.

Выгода банков от секьюритизации активов заключается в том, что он быстро возвращает средства, переданные клиентам. Это дает возможность повторно финансировать заемщиков и защищает от риска невозврата задолженности, то есть, от потенциальной потери прибыли.

Устоявшейся классификации секьюритизации банковских активов до сих пор не создано. Но большинство авторов выделяет два основных вида:

1. С участием банковских кредитов — выполняется с использованием ценных бумаг или за счет привлеченных кредитов.
2. С участием небанковских, посторонних активов — осуществляется благодаря кредитным средствам или финансам, поступившим с фондового рынка.

Процедура секьюритизации предусматривает участие:

Данная схема является классической. Некоторые участники могут не фигурировать в сделке.

Процесс секьюритизации заключается в выпуске банком, держателем кредитного портфеля ценных бумаг, подтверждающих долговые обязательства заемщиков перед ним. Выпускается он несколькими порциями, каждая из которых называется транш.

В простом понимании процесс выглядит так:

1. Выдача ипотечного кредита заемщикам.
2. Формирование кредитного портфеля.
3. Выпуск ценных бумаг.
4. Продажа долговых обязательств инвестору.
5. Получение прибыли.

При формировании кредитного пула, банк учитывает, что кредитная стоимость таких сделок довольно ощутима, поэтому портфель должен содержать не один и не два обязательства, они могут исчисляться тысячами.

Существуют определенные требования к самим активам, как правило — это схожие по риску, срокам и ликвидности ипотечные кредиты. Схема секьюритизации может быть любой.

Накапливание активов производится разными способами. Банк может делать это в пределах своей организации, что не всегда выгодно.

Альтернативный вариант — аккумулирование таких активов вне баланса . Для этого создаются специальные инвестиционные организации — один из участников сделки.

Специальные инвестиционные компании совместно с платежным агентом выпускают ценные бумаги для их дальнейшей реализации. На основании анализа рейтингового агентства производится оценка ликвидности товара. На этом этапе привлекается андеррайтер и консалтинговое агентство, которые контролируют процесс и оказывают необходимую поддержку в части отладки бухгалтерии, выплаты налогов и юридической стороны сделки.

Впоследствии банк-оригинатор, что изначально выдал ипотеку гражданам или юридическому лицу, обслуживает эти кредиты, то есть принимает от заемщиков оплату по ним. Если он теряет лицензию или возможность дальше выполнять функцию агентства, привлекается резервный сервисный центр, что продолжает обслуживать займы.

Ценные бумаги, которые выпустил банк, в дальнейшем могут продаваться несколько раз . Заемщик, что приобрел недвижимость продолжает выплачивать ипотечный кредит в установленном договором порядке. Секьюритизация никаким образом не влияет на этот процесс.

Исключением является только изменение реквизитов получателя денежных средств, в случае прекращения деятельности первоначального банка-оригинатора.

Одним из самых важных факторов конверсии банковских активов представляется высокая стоимость ипотечного капитала из-за неразвитости банковского сектора.

С выходом на рынок займа ценных бумаг, организации восполняют недостаток заемных ресурсов выгодными для себя условиями. Банку выгодно после собрания пула кредитов, продать их на фондовом рынке с целью привлечения дополнительных средств на выдачу новых займов.

После конверсии ссуды уходят из баланса банка. Это способствует снижению нагрузки на капитал, улучшается показатель его ликвидности.

Также при секьюритизации этих займов доля кредитного риска переходит к инвестору . Но для последнего такое вложение менее рискованно,чем приобретение ценных бумаг — ипотечные кредиты охватывают массу населения.

Проблемы небольших банков решаются путем продажи крупных ипотечных займов, после чего последние осуществляют их эмиссию.

Основные аспекты, в которых секьюритизация выгодна для оригинатора:

Выгода от секьюритизации для инвесторов:

1. Инвестирование в активы, обеспеченные товарной или будущей доходностью.
2. ЦБ, обеспеченные будущими активами менее волатильны.
3. ЦБ, обеспеченные активами более прибыльны, чем облигации.
4. ЦБ, обеспеченные активами не подвержены событийному риску.

Анализ основных категорий рисков

Конверсия риска заключается в оформлении процедуры передачи риска в сторону финансового рынка . Обладатель вероятной опасности выпускает имущественные документы, привязываясь к секьюритизированному риску. Первичное размещение ценных бумаг дает возможность сформировать некоторый резерв, что будет использован для обеспечения риска.

1. Риски обеспечения состоят из вероятности дефолта и вероятности выплат по дефолтным кредитам.
2. Ипотечная секьюритизация требует оценки вероятности дефолта по активам пула оригинатора.
3. Девальвация рубля может вызвать вероятность дефолта, чем повышает риски по выплатам секьюритизиованных активов.
4. Дефолтные кредиты влекут за собой понижение вероятности снижения активов.

Применения механизма секьюритизации на российском рынке ипотечного кредитования является одним из наиболее быстроразвивающихся сегментов финансового рынка.

Поскольку на 2019 год сложилась непростая ситуация в сфере рефинансирования ипотеки, так как объемы выданных кредитов увеличиваются ежегодно, это постоянно подталкивает банки к поиску новых источников рефинансирования, что способствует развитию секьюритизации ипотечных кредитов, позволяет банкам проводить более эффективную политику по управлению кредитными рисками.

Таким образом, внедрение секьюритизированного продукта, обеспечение его обслуживания, требует проработанной законодательной базы и развитой инфраструктуры ценных бумаг.

Рост фондового рынка обеспечивается за счет ускорения обращений ипотечных бумаг. При этом ценные бумаги станут объектом инвестирования финансовыми посредниками.